12月9日，中国社会科学院在京发布《住房绿皮书：中国住房发展报告2011~2012》。绿皮书表示，住房市场政策持续加码各方渐进调整，价格稳中有降趋于理性回归，由于调控效果显著，房地产市场或会“软着陆”。近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞。房价何时能够下降？绿皮书或许能给人们带去一份欣喜，绿皮书指出，我国房地产衰退周期已经到来，明年房价第三季度或大降。

　　部分地区调控政策可能微调

　　绿皮书表示，为抑制投机投资需求，促进商品住宅价格的理性回归，在各项宏观调控政策纷纷落实的背景下，2010至2011年，全国的商品住宅市场呈现不同的状况。统计表明，中国一线城市的房价首次出现停涨，下行通道已经打开，而二、三线城市房价虽一度涨幅过大，但随着销量逐月萎缩，整体性下降在所难免。

　　具体而言，2010至2011年，新建商品住宅市场出现几个阶段的变化：2010年第四季度，房价涨幅逐步收窄，局部呈现下降态势；2011年第一季度，销量仍在增长，涨幅缓降，市场分化；2011年第二季度，销售状况有所好转，市场状况区域性分化；2011年第三季度：“金九”风光不再，一线城市拐点渐现。

　　绿皮书指出，在巩固目前调控成果的基础上，预计未来在政策面总体严控下对达到一定条件的区域作出微调，以实现房地产市场的“软着陆”。

　　绿皮书推测，从2011年第四季度至2012年，政策持续收紧并作适度微调，各方结束观望，实施有限调整。

　　价格拐点有望第一季度显现

　　受政府调控政策影响，最近一些城市的房价出现了下降的迹象。今年10月以来，一线城市房价有了松动的迹象，北京、上海等城市打折的楼盘一个接着一个。眼下正处于年末，2012年的房价又将是一个怎样的走势，是大幅度下降，还是止稳回升？

　　绿皮书预测，2012年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，价格拐点很可能在第一季度显现。

　　到二季度，整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。真正的降价是在第三季度，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。

　　绿皮书指出，如果上半年销售缓解了资金的压力，整体价格则是趋稳的，维持第二季度以来价格状况的可能性较大。

　　开发商应放弃政府救市期盼

　　今年以来，很多城市住房销售面积出现了下滑，2012年，这种趋势能否会延续？绿皮书给出了答案。绿皮书预测，2012年一季度开始，预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期。绿皮书还认为，开发企业资金趋紧，投资开发增幅趋缓。以价换量回笼资金将成为资金紧张开发企业的首选。

　　专家指出，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量的开发企业逐步增多，而价格的下降自然会带来对住房有刚性需求的人们入市，销量会增加。但我国房地产景气指数已出现持续下滑，商品房销售增速已经放缓。即便有诸多政策干预，中国房地产市场也并没有逃脱周期波动规律。

　“目前只有少部分开发企业试行降价，多数开发商对于政策最终松动还抱有很大期望，使得房价胶着。”专家建议，房地产开发企业，应放弃政府救市期盼，尽早降价求生存。

　　截至今年，住房绿皮书共发布了3部，根据前两部的历史经验来看，绿皮书的预测基本与来年实际房价走势是相吻合的。

　　■趋势

　　中国房地产已进入衰退周期

　　2002年后，中国出现持续的房地产热，总体上只涨不跌是大多数人对中国房价的直观认识。根据最近几年房地产变化情况，绿皮书却指出，中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间，或者说，中国正处于房地产周期的衰退阶段。

　　绿皮书指出，目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期，在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前，市场只好选择下行调整。

　　而经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素，已在前期的房价上涨中得到充分反映，难以再继续支持房价的上涨。另外，2008年下半年以来的刺激政策，过度透支了未来的住房市场需求。相对于收入，高企的房价已经使很多潜在购房者可望而不可即。

　　此外，绿皮书指出，在对全国35个大中城市调查后发现，今年上半年有9个城市住房支付能力很弱，北京是支付能力最弱的城市。

　　2001年至2011年，35个大中城市住房支付能力最弱是在2006、2007、2008这三年，这三年恰恰是房价疯涨的年份。

　　另外，房价收入比是房价与城市居民家庭年收入之比，国际公认的合理区间是4~6。而我国房价收入比最近几年一直高达7以上。最低的年份也是达到7.2。绿皮书指出，如果国家调控持续，在“十二五”末期，我国的房价收入比会接近国际公认的4~6合理区间上限。