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邱林：楼市未来是走向复苏还是面临崩溃

更新日期:2012年8月14日浏览次数:次字体【大中小】

渣打银行近期在中国8座城市对30家房地产开发企业进行了调研。渣打银行大中华区分析师申岚认为，调研结表明中国房地产已达到一个拐点，步入复苏。一到三线城市房屋数量上升，全国房屋销售同比负增长已经触底。房价似乎已触底，部分城市房价开始再次回升，竣工房屋面积大幅度下降，意味着新房供应量将是有限的。(8月10日《经济观察报》)

    不仅中国，其他国家的楼市也有复苏迹象。全球房地产服务公司仲量联行日前发布的2012年第三季度《全球市场观察报告》指出，二季度全球房地产投资额恢复至1080亿美元，环比增长24%。在美国，深陷破产困境的房利美和房地美实现大幅盈利，“两房”公布的二季度财报显示，二季度净利接近一季度的两倍，这也被看作美国楼市转暖的信号。

    但与美国鼓励或刺激消费者购房不同的是，从2011年以来，中国采取了严厉的楼市调控政策，如“限购令”等，其目的是要把过高的房价压下去。这些举措，对控制房价上升起到了一定作用，对楼市的影响的确不小，但并未伤筋动骨，房地产市场目前有复苏迹象。

    不过有人认为，楼市回暖只是“回光返照”，在短暂回升后，楼价很快就会下滑。在他们看来，今年与2011年相比，多半是下降的。近期楼市复苏只是指交易量有所回升，但价格恐怕还将继续下调。况且，坊间曾有不少预测，中国楼市将走向崩溃，房价将下降20%，甚至50%。

    这种预测带有想当然的意味。想想看，如果2010年迪拜楼市暴跌50%的局面在中国出现，介入房地产的银行将会出现巨额不良资产，到时，不排除一大批银行半破产甚至破产。

    因此，人们千万不要相信楼市是一个随时会引爆的泡沫。政府很难在经济增长不出现严重放缓的情况下遏制通货膨胀，因而只能让房价在一定时间内出现下跌，但这与楼市出现崩溃没有丝毫关系。其实，政府方面所做的楼市调控政策和措施，只是在寻求房价的稳定，让其原地踏步，而不是真的要把房地产业置于死地。

    有人形容，从房地产市场化以来，中国楼市发展的上半场已结束，现在开始进入下半场，未来是向右转(走向复苏)还是向左转(走向崩溃)，尤其引人注目。本月8日至11日，在博鳌房地产论坛上，来自住建部、中国房地产协会和国内知名房企的代表人物，围绕房价走势、调控走向等问题进行了激烈交锋。

    一种观点认为，今年下半年在银根放松和“稳增长”的政策环境之下，房地产的回暖还会持续。回顾房地产行业发展的各个阶段，凡是土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。

    另一种观点则认为，目前政府楼市调控的目的、对象已经明确。为巩固调控成果，前不久，国务院派出8个督察组赴16个省市了解调控政策落实情况。由于政府已经强调了继续调控，而且进行了调查，各个省也开始做了新的表态，在这种情况下，楼市要翻身或者出现大行情的可能性很小。

    回头看，原有的调控政策药效并不明显，但是新的调控政策却未必敢下猛药。8月9日公布的宏观数据表明，CPI同比增长1.8%，表明中国经济已经出现紧缩情况。而PPI和固定资产投资等多个经济数据都出现了历史性谷底，对于宏观经济调控来说，当前既不能像2008年那样出台4万亿刺激计划，又不能再对经济进行更严厉的紧缩。

    由此判断，8月至9月政府不可能出台新的调控政策，即便第四季度政府再度调控楼市，也不会有什么猛药了。今年下半年在银根放松和“稳增长”的政策环境之下，房地产的回暖还会持续。从短期来看，国内楼市回暖或复苏是一件好事，毕竟，对政府决策层提出的“稳增长”是一个强有力的支撑。

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